Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию. Покупка нежилого помещения

Приобретение коммерческой недвижимости — это ответственный шаг, который сопряжен с рядом сложностей и нюансов. Если физическое лицо принимает такое решение, необходимо быть уверенным во всех вопросах, которые возникнут в процессе оформления и проверки документов. Разберемся, каков алгоритм действий при выборе объекта недвижимости и сборе бумаг.

Проверка собственности

Как правило, покупка коммерческой недвижимости необходима для следующих целей:

• в качестве площадки для собственного бизнеса;
• в качестве недвижимости для сдачи в аренду.

Оба эти случая предполагают получение максимально возможной прибыли, ведь стоимость объекта будет высокой. Весь процесс покупки делится на несколько важных этапов:

• проверка документов;
• оценка соответствия продаваемой недвижимости ее стоимости и заявленным параметрам;
• составление договора купли-продажи;
• передача имущества и прав на него, а также переделка.

Приобрести помещение или объект для бизнеса можно с помощью специалистов (риэлторов) или своими силами, если вы в них уверены.

Начнем с проверки самой собственности. Это очень важно, ведь зачастую в объявлении по продаже пишут одно, а в итоге купить можно «кота в мешке». Требуется проверить состояние недвижимого имущества, его местоположение.

С проверкой собственности может справиться любой гражданин, а вот с проверкой документов дела обстоят иначе, если у вас есть вопросы, касательно этой темы, обратитесь за онлайн-консультацией к нашим специалистам.

Проверка документов

Это самый сложный этап из всех. Перед тем как составлять договор, необходимо уточнить огромное число деталей. Важны следующие документы:

• правоустанавливающие бумаги на недвижимость (юридическое лицо должно иметь право на ее продажу);
• правоустанавливающие документы юридического лица;
• отказное письмо из администрации района (не многие знают о нем, однако в письме фигурирует сумма, по которой администрация отказывается приобретать объект);
• отказ дольщиков или совладельцев приобретать недвижимость.

Все эти документы включены в список неслучайно. Если юридическое лицо решается на продажу, первыми в очереди на покупку согласно законодательству, стоят совладельцы, а за ними — администрация.

Важно! Офис в крупном бизнес-центре (от 100 помещений и выше) не может быть долевым.

К сожалению, законодательство в сфере коммерческой недвижимости подлежит изменению очень часто, по этой причине возникает путаница с документами. Если вы решитесь пригласить юриста, отдайте предпочтение тому, кто специализируется на этих вопросах. Иначе дело может оказаться пустой тратой времени.

Проверка кадастровых документов

Дополнительно осуществляется проверка документов на саму недвижимость. Важно проверить наличие:

• договора на строительство;
• регистрационного удостоверения объекта;
• технического паспорта (здесь сравнивается состояние помещения и его данных на бумаге).

Если все эти бумаги в порядке, можно рассмотреть договор купли-продажи. Не стоит спешить с подписанием. Предварительно покупатель недвижимости должен обратиться в налоговую инспекцию, где ему должны предоставить справку об отсутствии задолженности юридического лица. Между датой регистрации договора купли-продажи и датой составления справки должно пройти не более 1 месяца.

В договоре купли-продажи необходимо указать все детали, включая точное местонахождение объекта, стоимость и ответственность сторон.

Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?

Приобретение коммерческой недвижимости часто связано с решением открыть собственное дело. Поскольку стоимость объекта будет очень высокой, потребуется как можно быстрее вернуть потраченные средства.

Тем, кто решил самостоятельно вести бизнес, лучше всего зарегистрироваться как ИП. В случае, когда предполагается лишь сдача в аренду имущества, это не имеет серьезного значения. Следует лишь помнить, что получение прибыли обязывает каждого гражданина вовремя выплачивать . Физические лица от налога на доходы не освобождены.

Как бы то ни было, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с рядом тонкостей. Доверить выбор и проверку документов профессионалам — верное решение, если покупатель плохо знаком с вопросом.

Юридические услуги по сопровождению сделки купли-продажи нежилого здания или помещения предполагают целый комплекс действий. Первым является ознакомление с организационно-правовой формой сторон сделки и проверка наличия документов, оформленных на преддоговорной стадии - предварительным договором, протоколом о намерениях, соглашением о задатке и др. В них, как правило, указывается, кто занимается оформлением документов, необходимых для оформления сделки - выписки из ЕГРП, паспорта БТИ, справок по коммунальным, земельным и эксплуатационным платежам и др. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что, большинство сделок происходят без должной подготовки - как правило, имеются только устные договоренности о стоимости имущества и о форме оплаты.

В то же время, до начала сделки необходимо документально установить, каким способом продавец получил здание или помещение в собственность. Чаще всего покупателю достаточно свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Между тем, в предыдущем договоре купли-продажи могут быть заложены обязательства покупателя (нынешнего собственника), позволяющие третьему лицу предъявить права на имущество.

Кроме этого объекты недвижимости могут быть внесены в уставный капитал компаний, в которых участвует продавец. В этом случае, у новой компании, фактически не владеющей зданием или помещением, появляется право распоряжаться этим недвижимым имуществом. Вторым шагом при подготовке сделки должна стать проверка соответствия правоустанавливающих документов на объект недвижимости требованиям по их содержанию и оформлению. Особенно это важно, если здание или помещение уже было приобретено на вторичном рынке. Здесь очень важно убедиться в чистоте оформления предыдущей сделки, в т.ч. в праве продавца на объект недвижимости, правомочности его покупки, в отсутствии обязательств по договору купли-продажи, которые могут послужить основанием для признания сделки недействительной. Необходимо также детальное знакомство с учредительными документами продавца. Это связано с тем, что Уставом могут быть предусмотрены различные права органов управления компанией по совершению крупных сделок, к которым относится и продажа объектов недвижимости.

Для правильного оформления договора купли-продажи нежилого здания или помещения должна быть определена балансовая стоимость объекта и его рыночная цена. Рыночная цена определяется независимым оценщиком на основании принятых методик. Действующее законодательство регламентирует компетенцию органов управления организаций, имеющих различные организационно-правовые формы, при совершении крупных сделок, поэтому необходима проверка легитимности принятия решения о купле-продаже недвижимого имущества. В некоторых ситуациях проверке подвергается также порядок акционирования предприятия, т.к. в последнее время судами стали признаваться незаконными основания возникновения первичного права собственности.

Немаловажной частью подготовки сделки по купле-продаже здания становится определение характера земельных отношений в части участка, на котором располагается объект недвижимости. Для этого рассматривается договор аренды земельного участка на предмет возможности переоформления участка на нового владельца недвижимого имущества, а также производится сверка арендных платежей.

Необходимо и выявление обременений на имущество: наличие арендаторов или лиц, имеющих право безвозмездного пользования зданием или помещением, возможная передача недвижимости в залог. Если залог регистрируется в органах госрегистрации и выявить его наличие просто, то договоры аренды на срок менее года регистрации не подлежат. Поэтому перечень арендаторов следует включить в перечень документов, передаваемых продавцом покупателю на стадии подготовки договора купли-продажи.

Подготовка договора купли-продажи является ответственным и длительным процессом, требующим специальных знаний. Однако недостаточное внимание к этому этапу может повлечь значительные негативные последствия, вплоть до потери собственности, поэтому при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно привлечение юристов, обладающих соответствующим опытом.

Торговый павильон, склад, площадка для техники — на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником. Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис. Положение осложняется тем, что у многих компаний...

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис .

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru , иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость. Продажа коммерческой недвижимости Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи — нежилого помещения

Не менее важным условием совершения сделки является юридически верное оформление купли продажи нежилого помещения. « При покупке нежилого здания необходимо выяснить вопрос прав на землю продавца » Следует отметить, что процедура регистрации сделки купли-продажи нежилого здания практически идентична сделкам с жилыми помещениями. Разница состоит в том, что, покупая полностью нежилое здание, физическое или юридическое лицо будет иметь взаимоотношения с земельными органами, поскольку нежилое здание, в отношении которого совершается сделка купли-продажи, расположено на земельном участке, являющимся собственностью.

Как продать коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади. Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать.

Какие документы нужны для продажи нежилого помещения

Такими документами являются: договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и т.д. Изучение технического и кадастрового паспортов на объект недвижимости, поможет установить соответствие параметров объекта в натуре и документально. Выписка из единого государственного реестра прав на объект недвижимости поможет исключить обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости.

Документы для продажи коммерческой недвижимости

Право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП. Для того, чтобы приобрести коммерческую недвижимость вам необходимы следующие документы: — договор купли-продажи; — правоустанавливающие документы, такие как свидетельство о праве собственности, а также справка БТИ; — техпаспорт; — квитанция об оплате госпошлины. Данный перечень не является полным и в каждом конкретном случае может дополняться другими необходимыми документами.

PRO новостройку

Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса. Можно попытаться самостоятельно определить рыночную стоимость объекта. сравнив примерную площадь и направление деятельности с другими продаваемыми объектами. Для этого достаточно «пройтись» по сайтам компаний, занимающихся куплей и продажей недвижимости. Оптимальным вариантом в определении стоимости коммерческой недвижимости станет обращение к риелтору, который укажет на плюсы и минусы продаваемого объекта, и владеет «свежей» информацией о ценах на рынке коммерческой недвижимости. Кроме этого, каждый опытный риелтор имеет свою клиентскую базу, что поможет сократить время поиска потенциального покупателя недвижимости.

Продажа коммерческой недвижимости

Ее цель – извлечь прибыль. Как найти покупателя При планировании продажи коммерческой недвижимости на некоторое время первоочередной станет задача поиска платежеспособного покупателя. Главное понять, что на профильном рынке масса разнообразных предложений, и новые объекты появляются регулярно. Достаточно нескольких дней, чтобы новое предложение вытеснили более свежие и выгодные варианты. Может случиться такое, что и по прошествии нескольких месяцев покупатель на продаваемый вами объект так и не будет найден.

Полезные документы

Сопровождение сделки купли-продажи нежилого помещения

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам договор купли-продажи недвижимого имущества не регистрируется, регистрируется факт перехода права собственности.

Итак, как оформить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение для юридических лиц? Для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, в регистрирующий орган необходимо подать соответствующие документы и заявление о государственной регистрации.